Daarbij komt dan ook nog dat de doorlooptijd van een bij de rechter te voeren procedure alleen maar oploopt; wachttijden van een half jaar of langer zijn inmiddels al gewoon geworden. En het is dan natuurlijk erg zuur indien bv. al die tijd een huurder geen huurpenningen betaalt.

Als echter sprake is van spoedeisende gevallen, kan de huurder in een kort geding worden betrokken. Daarmee wordt aan de kort geding rechter (ook wel bekend als de Voorzieningenrechter) gevraagd een voorlopige maatregel te nemen. Laten we uitgaan van de niet betalende huurder van woonruimte. Indien sprake is van een achterstand in huurbetalingen van meer dan 3 maanden, dan is dat in beginsel voldoende om bij de kantonrechter te vorderen dat de huurder het gehuurde ontruimd en verlaat. Nb. als de rechter deze vordering toewijst, dan blijft de huurovereenkomst in stand, maar mag de huurder de gehuurde woonruimte dus niet meer gebruiken en mag deze het huurgenot dus niet meer uitoefenen.

Dat deze aparte situatie zo ontstaat, is het gevolg van het feit dat de Voorzieningenrechter alleen maar “spoedeisende maatregelen” mag nemen; de Voorzieningenrechter geeft op basis van de dagvaarding in Kort geding een voorlopig oordeel zonder dat hij het bestaande rechtsgeschil zelf meteen beoordeelt en daar een eindbeslissing over geeft. Er wordt ook wel aangegeven dat een Voorzieningenrechter een “ordemaatregel” neemt.

Die uiteindelijke beslissing of de huurovereenkomst wordt ontbonden, wordt genomen door de rechter die de bodemzaak behandelt. Die kan dan alle belangen en argumenten die huurder en verhuurder dan naar voren brengen goed tegen elkaar afwegen om een gedragen beslissing te nemen.

Nb. het komt maar al te vaak voor dat ná een kort geding, waarbij de ontruiming van de huurder is afgesproken, de kwestie niet meer wordt vervolgd met een bodemzaak. De verhuurder is al vaak voldoende tevreden indien deze het gehuurde weer terug heeft en aan de volgende huurder zou kunnen gaan verhuren.

Nb. het komt maar al te vaak voor dat een huurder, zodra een kort geding wordt gestart, betalingen gaat doen, waardoor de achterstand ter zitting in kort geding net lager is dan 3 maanden. Dan kan het zomaar zijn dat de Voorzieningenrechter toch besluit dat sprake is van een omstandigheid dat ontbinding van de huurovereenkomst niet langer gerechtvaardigd is. In dit geval kijkt de Voorzieningenrechter vooruit naar de evt. nog te volgen bodemprocedure en houdt de Voorzieningenrechter er dan rekening mee dat de rechter die in de bodemprocedure moet oordelen, dan zal menen – vanwege het feit dat de achterstand dan aanzienlijk is geslonken c.q. zelfs zal zijn ingehaald – de gevorderde ontbinding zal afwijzen.

Heeft u problemen met uw huurders, dan kan ik u alleen adviseren de hulp van in vastgoed en huurrecht gespecialiseerde advocaten in te schakelen. Zowel op procedureel als tactisch gebied moet goed worden nagedacht over de te nemen stappen om tot het juiste resultaat te kunnen komen.