Heeft u gelijk?

Dat hangt af van de relevante omstandigheden van het specifieke geval. Ik hoor u denken, dat is een onbevredigend antwoord. Begrijpelijk, ik licht het graag toe. Te beginnen met de kwalificatie van ‘gebrek’.

Een gebrek is een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor deze aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak. De term ‘gebrek’ ziet dan ook niet zozeer toe op de verhuurde zaak, maar op de door de verhuurder te leveren ‘prestatie’. Ofwel, het door de huurder te verwachten ‘huurgenot’.

Tot zover duidelijk, maar er is meer.

Zo heeft recente jurisprudentie benadrukt dat het niet relevant is of de aanwezigheid van het gebrek aan de verhuurder kan worden toegerekend. Tevens kunnen ontwikkelingen in het gehuurde, maar ook in de omgeving, er toe leiden dat een gebrek ontstaat. Daartoe heeft de Rechtbank Amsterdam onlangs nog duidelijk gemaakt:

‘Niet valt in te zien dat een omslag in denken in de samenleving over het te verwachten genot van een woning daar niet onder zou kunnen vallen. Wat in het verleden normaal was, hoeft dat heden ten dage niet meer te zijn en kan onder een gebrek (…) vallen.’

Terug naar het voorbeeld. De Rechtbank Amsterdam heeft recentelijk duidelijk gemaakt dat het enkele feit dat de huurder bij aanvang van de huur bekend is met een omstandigheid die het huurgenot beperkt, niet betekent dat die omstandigheid geen gebrek zou kunnen opleveren. Bovenstaande maakt dat de Rechtbank in dít geval oordeelt:

‘Dat de woning deel uitmaakt van een monument en stamt uit de 17^e eeuw speelt bij de beoordeling over de aanwezigheid van enkel glas geen rol. Allereerst niet nu in de woning inmiddels andere aanpassingen aan het comfort van deze tijd hebben plaatsgevonden en de norm over welk huurgenot in het verleden verwacht mocht worden, niet de maatstaf voor vandaag meer kan zijn.’

Helder.

Maar, nu hoor ik u denken, hoe verhoudt deze uitspraak zich dan tot artikel 7:243 BW, waaruit immers volgt dat verbeteringen aan een woning juist níet kunnen worden afgedwongen via de gebrekenregeling? Uit voorgaande is duidelijk geworden dat er situaties zijn waarin een gebrekkige isolatie wél als gebrek kwalificeert. Is dat het geval, dan staat artikel 7:243 BW niet in de weg aan de vordering tot herstel daarvan.

Concluderend.

Voorgaande kán worden gezien als een overwinning van de huurder ten opzichte van de verhuurder, maar één zwaluw maakt het nog géén zomer. Bij de beoordeling van de concrete situatie spelen, zoals uit voorgaande duidelijk is geworden, immers alle relevante omstandigheden een rol.

Heeft u naar aanleiding van bovenstaande nog vragen als (ver)huurder? Neemt u dan gerust contact op met onze vastgoedrecht en huurrecht advocaat voor een vrijblijvend eerste gesprek.

Sven Koenen