Krijgt de verkoopmakelaar zijn courtage niet?

De Hoge Raad (HR 31-03-2017, ECLI:NL:HR:2017:567) heeft zich daar onlangs over uitgesproken. De situatie was als volgt:

De verkoper van een huis roept de bemiddeling in van een makelaar en sluit met die makelaar een bemiddelingsovereenkomst. Op 16 september 2011 is het huis van de verkoper door bemiddeling van de makelaar verkocht aan een koper tegen een koopprijs van € 812.500,00. De koopovereenkomst bevat een financieringsvoorbehoud. De koopovereenkomst mag door koper ontbonden worden als hij niet vóór 7 oktober 2011 (later verlengd tot 28 oktober 2011) een toezegging heeft gekregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van het door hem gekochte huis.

Bij een beroep op het voorbehoud moet de koper volgens de overeenkomst minimaal van twee verschillende erkende geldverstrekkende instellingen een afwijzingsverklaring overhandigen aan de verkoper of diens makelaar.

De koper heeft de koopovereenkomst op 28 oktober 2011 per e-mail ontbonden met overlegging van één afwijzing. Aangeboden werd om later nog een afwijzing te overleggen, maar die kwam niet.

De makelaar laat de koper per brief van 21 december 2011 weten dat de koopovereenkomst definitief is geworden en er niet is voldaan aan het vereiste om twee afwijzingen over te leggen en dat de koper zich dus niet met succes op het voorbehoud kan beroepen. De koper wordt in gebreke gesteld door de makelaar en krijgt de gelegenheid om uiterlijk op 31 december 2011 alsnog een tweede afwijzing over te leggen.

De koper houdt voet bij stuk dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden. Niet de makelaar maar de verkoper accepteert vervolgens die ontbinding.

De makelaar is van mening dat er op 27 oktober 2011 een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen en stuurt de verkoper op 8 februari 2012 een rekening van € 12.255,64 wegens courtage en gemaakte kosten. De verkoper betaalt die rekening niet, waarop de makelaar tegen de verkoper een procedure start om betaling te krijgen.

Van de kantonrechter krijgt de makelaar geen gelijk. Hij stelt hoger beroep in en ook dan krijgt hij geen gelijk. Het gerechtshof is van mening dat de verkoper en koper er zelf vanuit zijn gegaan dat de koopovereenkomst is ontbonden en dat de makelaar er zich in dat geval niet op kan beroepen dat deze koopovereenkomst niet zou zijn ontbonden.

Als de makelaar in cassatie gaat bij de Hoge Raad oordeelt de Hoge Raad dat het recht van de makelaar op courtage niet komt te vervallen op de enkele grond dat de verkoper het beroep van koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard.

Als het beroep van de koper op kennelijk ontoereikende gronden is gebaseerd, kan de omstandigheid dat de verkoper het beroep wel heeft aanvaard, geen afbreuk doen aan het recht van de makelaar op de voor zijn diensten overeengekomen courtage.

Toch kreeg de makelaar in deze zaak uiteindelijk geen gelijk en werd zijn vordering tot het betalen van courtage niet toegewezen omdat uit vaststaande feiten redelijkerwijs betwijfeld kon worden of een beroep van de verkoper ten opzichte van de koper op het niet vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde zou kunnen slagen.

Bij die twijfel moet de makelaar, als goed opdrachtnemer, de rechtsgeldigheid van een beroep van de koper op een ontbindende voorwaarde aanvaarden, als zijn opdrachtgever (de verkoper) zich bij dat beroep neerlegt.

Tip voor de makelaar

Laat aan de hand van rechtspraak toetsen of er sprake zal zijn van twijfel of een beroep op een financieringsvoorbehoud zal kunnen slagen voordat u gaat procederen!

Dit nieuwsbericht is misschien niet meer up to date. Voor de huidige informatie kunt u het beste contact met ons opnemen.